Cuando una casa va rumbo a una venta por fideicomisario, el dueño tiene cuatro caminos reales. Se distinguen sobre todo en cuánto dinero le queda y en lo que pasa con su crédito.
Esto es lo que le queda al dueño en cada camino, con costos típicos.
Cifras de ejemplo. La última barra no es una cantidad fija: es lo que diga la oferta por escrito, sin descontar comisiones ni gastos de cierre. Pida a un agente una hoja de neto y compare las dos lado a lado.
| Dejar que se remate | Venta corta (short sale) | Vender con agente | Venta "sujeta a" a un comprador particular | |
|---|---|---|---|---|
| Efectivo para el dueño | Normalmente nada. Si el remate obtiene más que la deuda y los gastos, el dueño puede reclamar el excedente, pero casi nunca sucede. | Nada. El banco se queda con todo; por eso se llama "corta". Algunos bancos dan una pequeña ayuda para la mudanza. | El precio de venta menos el saldo del préstamo, los pagos atrasados y cargos, alrededor de 5–6% en comisiones y los gastos de cierre. | La cantidad acordada en el contrato, pagada al cierre. No se le descuentan comisiones ni gastos de cierre. |
| Quién cubre los pagos atrasados y los cargos del fideicomisario | Se suman a la deuda. | Los absorbe el banco, que puede reservarse el derecho de cobrar la diferencia. | El dueño, con el dinero de la venta. | El comprador los paga para poner el préstamo al corriente. |
| Tiempo necesario | Ninguno. | Con frecuencia de 3 a 6 meses, y el banco puede decir que no. | El tiempo para anunciar, encontrar comprador y cerrar: comúnmente de 45 a 90 días. | Normalmente de 2 a 3 semanas. |
| Crédito | Una ejecución hipotecaria completa, el resultado más dañino. | Se reporta como deuda liquidada por menos de lo debido. | Préstamo pagado por completo; los atrasos permanecen. | El préstamo se pone al corriente y sigue abierto a nombre del dueño; los atrasos permanecen. |
| Riesgo principal para el dueño | Perder todo el valor acumulado. | Meses de trámites sin recibir nada. | Que se acabe el tiempo antes de la fecha de venta. | El préstamo sigue siendo suyo; depende de que el comprador pague a tiempo. |
| Vender con agente | Venta "sujeta a" | |
|---|---|---|
| Precio de venta / valor | $300,000 | — |
| Saldo del préstamo | −$262,000 | el préstamo continúa |
| Pagos atrasados, recargos y gastos del fideicomisario | −$14,000 | los paga el comprador |
| Comisiones (alrededor de 5.5%) | −$16,500 | ninguna |
| Gastos de cierre, reparaciones y concesiones (alrededor de 2%) | −$6,000 | los paga el comprador |
| Al dueño le quedan | unos $1,500 | el efectivo de la oferta |
Sus números serán distintos. Las comisiones, reparaciones y concesiones varían según el mercado y la casa.
La hipoteca sigue a nombre del vendedor, y el banco tiene derecho a exigir el pago total del préstamo por la transferencia. Informamos ambas cosas por escrito, usamos una compañía de título y hacemos los pagos por medio de una administradora independiente para que quede constancia. Pida a un abogado o a un consejero aprobado por HUD (888-995-4673) que revise cualquier oferta, incluida la nuestra.
Ponemos una oferta por escrito junto a la hoja de neto de un agente y usted decide. Oprima 2 para español.